在经历2025年因关税不确定性导致的增速放缓后，越南工业地产市场正迎来土地租赁与扩产需求的显著复苏。伴随重点经济区工业用地新一轮增量供应的释放，法律与技术规范也正经历深刻变革，尤其是在主要经济中心推进的绿色转型路线图以及更为严格的生态工业园区标准。
吸纳量强劲反弹与租金上涨趋势
根据 SSI Research 发布的报告，在外国直接投资（FDI）保持稳定、租赁需求回暖以及园区空间扩充的推动下，工业园区地产开发商的利润预计将在2027年实现强劲增长。经过首季度的谨慎观望，2026年第二季度北部地区的净吸纳面积达到约217公顷，较2026年第一季度的134公顷大幅攀升，创下自2024年第一季度（218公顷）以来的单季新高。南部地区2026年第二季度的净吸纳量也升至67公顷，显著优于上一季度的57公顷及2025年同期的10公顷。
需求的增长直接推高了租金水平。CBRE 的数据显示，2026年第二季度北部平均挂牌租金达到每租赁周期143美元/平方米，同比增长2.9%；南部租金达到185美元/平方米，同比上涨3.7%。SSI Research 预计，在其研究覆盖的企业中，新签租赁合同和谅解备忘录（MOU）的总面积将在2027年同比增长18.6%，主要得益于外资企业扩大生产规模以及向二级工业园区转移产能的需求。
新增供应有序释放与大型重点项目落地
为满足制造业扩张需求，预计新增工业用地将在2026年底至2027年加速投放，约有1347公顷土地推向市场。其中，北部预计供应664公顷，主要集中在北宁、太原、海防和兴安；南部预计在同奈、平阳、隆安、西宁及巴地-头顿新增683公顷。
在中部地区，岘港市人民委员会颁发了第4602/QĐ-UBND号决定，就 WHA Industrial Development International (SG) Pte. Ltd. 实施的岘港 WHA 工业园项目给予投资主张批准并确认投资主体。该项目位于升平（Thăng Bình）和同阳（Đồng Dương）两社，占地400公顷，总投资额超过2.7万亿越南盾（约合1.05亿美元），其中投资人出资额为4592.4亿越南盾（占16.95%），筹集资金近2.25万亿越南盾（占83.05%）。项目运营期限为50年，分两期推进（每期200公顷），周期从2027年第四季度至2034年第一季度，并被要求规划配套工人住房和公共服务用地。
在胡志明市，今年前9个月吸引外资达到172亿美元，是去年同期的4.2倍。仅 Hepza 管辖的工业园区和出口加工区就吸引了近57亿美元，超出2026全年指标的34%，FDI 资金同比2025年同期增长62.27%。为迎接高科技投资浪潮，Hepza 正筹备在2025–2030年间释放6500至6800公顷的净地储备，并推进审批流程数字化，依照《投资法》逐步减少事前审批、强化事后监管。
绿色标准框架重塑技术准入门槛
除了用地面积扩张外，产业发展导向正显著向环境质量倾斜。据 VnEconomy 报道，胡志明市正在完善关于生态工业园区与生态工业集群评估指标体系的决议草案，计划到2045年将现有的10个工业区和3个工业集群转型为生态园区模式。
根据草案，上述标准设立了极其明确的准入门槛：
- 生态企业标准：企业在申请前的2年内，须在投资、企业运营、建设、土地、环境保护、消防安全和劳动等7大领域保持良好的守法合规记录。
- 资源利用效率：现有企业须实施至少3项关于资源高效利用、清洁生产或循环经济的解决方案，使原材料、水、能源或化学品的使用量至少降低5%，或使废弃物与排放量减少至少5%。对于新进投资者，草案要求直接采用发达国家的最佳可行技术（BAT），而非适用5%的下限要求。
- 基础设施规划：生态工业园区必须将至少25%的用地划拨给绿化、交通、公用工程和公共社会基础设施（新建园区提高至28%），其中绿化空间不低于12%，社会基础设施不低于2%。此外，园区须形成至少3项产业共生合作，并运行适宜的 ISO 管理体系。
对企业的启示
租赁需求的强劲反弹与租金中枢上行，要求跨国制造企业尽早敲定选址方案，以锁定长期运营成本。新增土地供应向二级省份及岘港等核心枢纽的延伸，为供应链布局提供了更多元化的选址选项。
与此同时，胡志明市推行的生态工业园区规范和最佳可行技术（BAT）要求，表明监管合规要求正大幅提高。外资企业在规划新建项目时，不仅需要关注净地供应，还必须统筹规划环境管理体系、资源循环方案以及潜在的产业共生可能，以确保顺利通过监管部门的事后合规审查。
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参考来源
- VnEconomy – Industrial park real estate profits expected to rise sharply in 2027
- VnEconomy – HCM City proposes stricter criteria for eco-industrial parks
- VnEconomy – Da Nang approves WHA industrial park investor with total capital exceeding VND2.7 trillion
- VnEconomy – HCM City readies clean land, regulatory reforms to absorb hi-tech FDI inflows
