Sau giai đoạn tăng trưởng chậm lại trong năm 2025 do những bất định liên quan đến thuế quan, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến đà phục hồi rõ nét về nhu cầu thuê đất và mở rộng sản xuất. Song hành với làn sóng bổ sung quỹ đất công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm, các yêu cầu pháp lý và kỹ thuật đang có sự chuyển biến mạnh mẽ, đặc biệt là lộ trình xanh hóa với các tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái khắt khe hơn tại các trung tâm kinh tế lớn.
Sức bật từ nhu cầu hấp thụ và xu hướng giá thuê tăng
Theo báo cáo từ SSI Research, thị trường bất động sản khu công nghiệp được dự báo sẽ ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ vào năm 2027 nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì ổn định, sự phục hồi của nhu cầu thuê và nguồn cung mặt bằng được mở rộng. Sau quý đầu năm thận trọng, diện tích hấp thụ thuần trong quý 2/2026 tại khu vực phía Bắc đã đạt khoảng 217 ha, tăng mạnh so với mức 134 ha của quý 1/2026 và là mức cao nhất theo quý kể từ mức 218 ha vào quý 1/2024. Tại miền Nam, diện tích hấp thụ thuần trong quý 2/2026 cũng tăng lên 67 ha, cải thiện đáng kể so với 57 ha của quý trước đó và mức 10 ha cùng kỳ năm 2025.
Sự gia tăng nhu cầu đã tác động trực tiếp lên mặt bằng giá thuê. Theo số liệu từ CBRE, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc trong quý 2/2026 đạt 143 USD/m2 cho mỗi chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm trước. Tại miền Nam, mức giá đạt 185 USD/m2, ghi nhận mức tăng 3,7%. SSI Research dự báo tổng diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu sẽ tăng 18,6% so với cùng kỳ vào năm 2027, phần lớn nhờ nhu cầu mở rộng quy mô và dịch chuyển cơ sở sản xuất của khối ngoại sang các khu công nghiệp cấp hai.
Nguồn cung mới sẵn sàng và các dự án quy mô lớn
Để đáp ứng nhu cầu sản xuất, nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến sẽ tăng tốc vào cuối năm 2026 và năm 2027 với khoảng 1.347 ha mặt bằng gia nhập thị trường. Trong đó, miền Bắc dự kiến đóng góp 664 ha tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng và Hưng Yên; miền Nam sẽ bổ sung 683 ha tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Tại khu vực miền Trung, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 4602/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư cho dự án KCN WHA Đà Nẵng do Công ty WHA Industrial Development International (SG) Pte. Ltd. thực hiện. Dự án có quy mô 400 ha tại hai xã Thăng Bình và Đồng Dương với tổng vốn đầu tư hơn 2,7 nghìn tỷ VND (tương đương 105 triệu USD), trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 459,24 tỷ VND (chiếm 16,95%) và vốn huy động gần 2,25 nghìn tỷ VND (chiếm 83,05%). Dự án có thời hạn hoạt động 50 năm, triển khai làm hai giai đoạn (mỗi giai đoạn 200 ha) từ quý 4/2027 đến quý 1/2034, đồng thời được yêu cầu bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở công nhân và dịch vụ công cộng.
Tại TP.HCM, dòng vốn FDI 9 tháng đầu năm ghi nhận mức 17,2 tỷ USD, gấp 4,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Riêng các khu công nghiệp và khu chế xuất do Hepza quản lý đã thu hút gần 5,7 tỷ USD, vượt 34% chỉ tiêu cả năm 2026 với vốn FDI tăng 62,27% so với cùng kỳ năm 2025. Nhằm chuẩn bị cho làn sóng đầu tư công nghệ cao, Hepza đang chuẩn bị quỹ đất sạch từ 6.500 đến 6.800 ha trong giai đoạn 2025–2030, đồng thời số hóa thủ tục để giảm tiền kiểm và tăng cường hậu kiểm theo Luật Đầu tư.
Khung tiêu chuẩn xanh định hình lại rào cản kỹ thuật
Không chỉ mở rộng diện tích, định hướng phát triển công nghiệp đang dịch chuyển mạnh về chất lượng môi trường. Theo VnEconomy, TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về bộ tiêu chí cho khu công nghiệp, cụm công nghiệp sinh thái với lộ trình chuyển đổi 10 khu công nghiệp và 3 cụm công nghiệp hiện hữu sang mô hình sinh thái vào năm 2045.
Theo dự thảo, các tiêu chuẩn này đặt ra rào cản gia nhập rất cụ thể:
- Tiêu chuẩn doanh nghiệp sinh thái: Doanh nghiệp phải chứng minh việc tuân thủ pháp luật trong 2 năm trước khi đăng ký trên 7 lĩnh vực: đầu tư, hoạt động doanh nghiệp, xây dựng, đất đai, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và lao động.
- Hiệu quả tài nguyên: Doanh nghiệp hiện hữu cần thực hiện ít nhất 3 giải pháp về sử dụng tài nguyên hiệu quả, sản xuất sạch hơn hoặc kinh tế tuần hoàn, giúp giảm tối thiểu 5% mức sử dụng nguyên liệu, nước, năng lượng, hóa chất, hoặc giảm ít nhất 5% lượng chất thải, phát thải. Đối với nhà đầu tư mới, dự thảo yêu cầu phải áp dụng kỹ thuật tốt nhất hiện có (BAT) từ các quốc gia phát triển thay cho ngưỡng 5%.
- Quy hoạch hạ tầng: Khu công nghiệp sinh thái phải dành tối thiểu 25% diện tích đất cho cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội dùng chung (tăng lên 28% đối với khu phát triển mới), trong đó không gian xanh tối thiểu 12% và hạ tầng xã hội tối thiểu 2%. Ngoài ra, khu công nghiệp phải có ít nhất 3 hoạt động cộng sinh công nghiệp và áp dụng hệ thống quản lý ISO phù hợp.
Ý nghĩa với doanh nghiệp
Sự phục hồi của nhu cầu thuê cùng mặt bằng giá tăng đòi hỏi các nhà sản xuất quốc tế cần nhanh chóng hoàn thiện kế hoạch đặt địa điểm sản xuất nhằm tối ưu hóa chi phí dài hạn. Việc phân bổ nguồn cung mới sang các tỉnh cấp hai và các trung tâm như Đà Nẵng mở ra thêm phương án lựa chọn vị trí cho chuỗi cung ứng.
Đồng thời, sự xuất hiện của các quy chuẩn khu công nghiệp sinh thái và quy định kỹ thuật tốt nhất hiện có (BAT) tại TP.HCM cho thấy yêu cầu tuân thủ đang được nâng cao rõ rệt. Các doanh nghiệp nước ngoài khi lập dự án mới không chỉ cần quan tâm đến quỹ đất sạch mà phải tính toán đồng bộ hệ thống quản lý môi trường, phương án sử dụng tài nguyên tuần hoàn và khả năng cộng sinh công nghiệp để đáp ứng yêu cầu hậu kiểm của cơ quan quản lý.
Để hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài thiết lập cơ sở sản xuất thuận lợi tại Việt Nam, SUNINCON cung cấp các giải pháp toàn diện từ Khảo sát khu công nghiệp, thực hiện thủ tục Giấy phép đầu tư (IRC/ERC) cho đến tư vấn Xây dựng nhà máy đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý hiện hành.
Nguồn tham khảo
- VnEconomy – Industrial park real estate profits expected to rise sharply in 2027
- VnEconomy – HCM City proposes stricter criteria for eco-industrial parks
- VnEconomy – Da Nang approves WHA industrial park investor with total capital exceeding VND2.7 trillion
- VnEconomy – HCM City readies clean land, regulatory reforms to absorb hi-tech FDI inflows
